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2014年贵阳商业地产回顾
2015-01-27 15:06:50   来源:贵阳日报   评论:0 点击:

2014年,和全国房地产市场几近同步,贵阳住宅市场走过了一轮“过山车”,相比之下,之前并不被普遍看好的商业地产却在城市产业升级、开发商多元化发展等积极因素的影响下,走过了稳稳的一年。

商铺:价格稳中有升 区域亮点多面呈现

据筑房网数据显示,2014年贵阳市全年销售商铺8016套,销售总面积687099平方米,销售均价15597元/平方米,销售套数较2013年的8352套略有下降,但销售价格较上一年呈现小幅上升。

成交量:专业市场持续“领头”

从全市商铺销售成交数据来看,贵阳西南国际商贸城2014年成交量遥遥领先,全年销售2388套,销售均价17128元/平方米。贵阳西南国际商贸城定位为辐射西南的大型综合性商贸批发市场,自2012年启动商铺销售以来,就以绝对优势占据了全市商铺销售排行榜的领头位置,同时也对全市商铺销售形成了主力拉动。

2014年商铺销售排名二、三位的均是本地地产龙头企业中天城投集团的项目。两个项目中,中天未来方舟全年销售成交831套,销售均价18643元/平方米;中天会展城全年销售成交762套,销售均价为13952元/平方米。

除此之外,2014年商铺销售活跃的地产项目还包括贵州红华商贸物流园、贵阳国际汽配用品采购中心、北大资源梦想城、汇金国际广场、中铁逸都国际、花溪碧桂园、中渝第一城、中天铭廷、美的林城时代等。

从成交区域来看,观山湖区已经以绝对优势占据成交量的排名前列,传统的商铺热点区域中心区仍然在商铺销售中占据一席之地。除此之外,花溪区商铺市场的表现在去年也显得格外打眼,贵阳国际汽配用品采购中心、花溪碧桂园、保利溪湖、万科大都会、七里香溪等项目使得区域商铺市场的活跃度远远高于往年。

价格:中心区保持优势

虽然成交量上观山湖区已实现了绝对赶超,不过实际成交价格中心区仍占据着绝对优势。

目前观山湖区主要在售项目,无论是大型主题商业还是社区商铺,销售均价普遍在16000-20000元左右,而中心区商铺由于本身商业氛围更为成熟,加上受可供应用地的影响,近年来中心区商铺的供应量相对有限,因此价格保持持续上扬的优势。如占据中心区核心地段区位优势的汇金国际广场销售均价就达到24488元/平方米,中大国际广场商铺价格达到27531元/平方米,国贸置业大厦商铺价格则达到37000元/平方米,而保利凤凰湾的社区商铺亦达到了25712元/平方米的均价。

亮点:商铺投资呈现几头热

2014年住宅开发市场竞争的白热化,促使越来越多的开发商开始探索多元化发展之路,由此引发了商业市场的竞争呈现出更多的主题元素。

在业态细分上,一方面西南国际商贸城、贵州红华商贸物流园、北大资源梦想城等商业综合体在政策、交通等条件的助力之下受到市场看好,另一方面以产业优势为依托的绿地新都会、以旅游地产为依托的时光贵州古镇、以地方旅游特色为依托的中渝万熙城、中天未来方舟童乐汇等新类别商业形态正呈现出异军突起的势头。

与此同时,从2014年商铺市场上的热销项目不难看出,社区商铺仍然是中小投资者的投资热选,尤其是一些上规模的复合型地产项目,其社区商铺的市场潜力依然被投资者所看好,其中面积在50-80平方米的中小面积商铺,以其“低投资门槛”优势为中小投资者带来了广泛的投资机会。

写字楼:多重利好提振市场空间

2013年,空前的市场供应量使得贵阳写字楼市场陷入了悲观情绪,然而进入2014年,在城市产业政策发展、传统写字楼产品更新换代需求等利好因素的影响下,写字楼市场销售创下新高,全年成交14706套,销售面积1336764平方米,销售均价7442元/平方米。

成交量:花果园单盘占比过半

虽然2014年在商铺销售方面中心区大盘花果园的表现并不抢眼,但是在写字楼销售上花果园却一路遥遥领先,单体项目成交套数就接近了全市写字楼销售套数的一半,达到7803套,销售面积469131平方米。花果园项目在写字楼销售上的突出表现,一方面得益于其所处中心区较为明显的区位优势,另一方面5953元/平方米的均价也体现出了该项目在同类商业项目中的性价优势。2014年,继住宅产品进入清盘期之后,花果园全面进入商业产品发力期,其写字楼充足的供应量也带动了全市写字楼成交量的攀升。

除花果园外,受高铁经济助力影响的北大资源梦想城,成交2854套、雏形渐显的贵阳国际金融中心成交1365套,两个项目分别位居去年全市写字楼销售的二、三名。除此之外,中天会展城、汇金国际广场、中天未来方舟、麒龙商务港、万科远通悦城、龙洞堡电子商务港、美的林城时代等项目表现也较为活跃,排名在写字楼项目成交量的前列,并且对于各区域写字楼市场的成交量都起到了拉升作用。

价格:成交差价进一步拉大

写字楼成交价格方面,虽然中心区主力项目的低价快销策略对整体写字楼市场的均价起到了拉低作用,但是受区位、品质等因素的影响,2014年贵阳写字楼项目之间价格差距不断拉大已成为不争的事实。

以中心区为例,汇金国际广场均价12875元/平方米、国贸置业大厦均价16084元/平方米、接近现房销售的亨特国际金融中心均价更是达到21616元/平方米,这些项目也为中心区写字楼带来了高达3倍左右的高低价差。

2014年写字楼市场竞争可谓空前激烈,不过高铁的开通、新区商务氛围的逐渐形成、产业聚集效应的带动,都使得观山湖新区写字楼市场被越来越多的投资者所看好。与中心区表现相似,在观山湖区,均价6000元/平方米左右的写字楼与万元左右的写字楼也各自抢滩市场,力争在激烈的市场竞争中占据一席之地。

热点:中心区投资仍被看好 新区价值受关注

从区域成交情况的对比来看,中小面积、总价不高、门槛较低的小户型写字楼显然是中心区写字楼的主流投资产品,而观山湖新区写字楼购买面积相对较大,无论是投资还是购买自用,都看到新区长远发展的潜在价值。

纵观当前市场上的写字楼产品,各种类型的创新已成为市场竞争的焦点。产品类型上,除纯写字楼外,LOFT公寓、SOHU办公物业都为市场带来了更丰富的产品供应;科技元素运用上,前几年鲜见的5A配置几乎已成为行业“标配”,绿色办公、节能创新取而代之成为行业新卖点。此外,产业政策扶持优势、交通经济带来的发展机遇也逐渐成为市场竞争的砝码。

业内人士分析认为,早期本地写字楼市场产品配套低端、老化所带来的产品升级换代需求、城市建设发展所带来的区域新机遇,都为写字楼市场在高供应量的竞争形势之下带来了前所未有的新机遇,正是这些因素为2014年的写字楼市场注入了多重动力,从而迎来了数字上的全线飘红。

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