房子的那些税
2016-05-18 16:04:10   来源:   评论:0 点击:

5月3日,劳动节后上班的第一天,营改增开始推行的第一个工作日,作为个人二手房交易税费的代征点,市政府政务大厅地税窗口的工作人员已经做...
5月3日,劳动节后上班的第一天,“营改增”开始推行的第一个工作日,作为个人二手房交易税费的代征点,市政府政务大厅地税窗口的工作人员已经做好了准备,“从接到由地税代征营改增后二手房交易税费的正式通知到正式进入工作,我们只有半个月的时间,这半个月,所有的工作人员日以继夜完成了熟悉政策、调试系统等一系列复杂的工作。”作为一名“老地税”,谢普华从2006年开始就从事二手房交易税费的征收工作,对比前后的税费政策,谢普华说,“营改增”就如同国家反复强调的那样,是把红利让给了普通纳税人。“‘营改增’后,我们的工作量也略有上升,过去每天办理80多户左右,现在几乎每天都达到120多户。”不过,谢普华也说,虽然“营改增”已经推行了半个多月,但是每天仍旧有不少市民前来咨询关于二手房交易的税费计算方式。 其实,在此次的“营改增”中,个人二手房买卖税费仅仅只是新政涉及房地产交易行业中的一小部分而已,其他的税费变化还包括房屋租赁、房屋的继承转赠以及不动产纳税抵扣等方面,而关于房子的这些税,不少市民还了解得不是十分清楚,为了让市民今后在进行不动产交易时,能够做到心中有数,本期“楼视界”特别推出房产“营改增”全攻略,通过案列分析的方式,解析“营改增”后,不动产交易涉及的增值税费计算方式。

个人二手房买卖

此次“营改增”对于老百姓来说,最切身相关的部分无疑是二手房买卖的税费问题。那么,“营改增”后,对于进行二手房过户的市民,具体影响有哪些?政策变化前后,市民究竟能“省”多少钱呢?

   税政解读:记者在国税部门了解到,此次“营改增”政策对二手房交易税负坚持的是“稳定”的原则。过去二手房营业税的征收政策和优惠政策这次都基本实施了平移,过去征收营业税5%,现在改为增值税还是5%。不过区别在于过去的100万是含税价,现在增值税按照不含税价来征税,税基不一样,所以营改增以后个人交易二手房税负没有增加,而且还略有降低。在申报程序方面,目前对个人的二手房交易、出租,都是委托地税部门来代征、代开发票,原来怎么申报的还是怎么申报,原来填什么表,在哪个地方办,基本维持不变。而除了增值税之外,原来需要缴纳的个人所得税、城建税及附加、契税以及出售商业、办公的土地增值税等仍然维持不变。

    案例分析:市民邹先生要将其位于云岩区的一套住宅出售,这套住宅在2012年取得房产证,已经满足购买两年以上免征营业税的条件,因此出售这套住宅,邹先生就不再需要缴纳增值税。

    市民袁小姐将其一套位于观山湖区的住宅出售,出售总价为125万。这套住宅2015年购买,购买尚未满两年,因此进行二手房交易必须缴纳增值税,缴纳的增值税税费为1250000÷(1+5%)×5%=59524元。

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不动产租赁

“营改增”后,进行不动产出租的纳税人,又该如何缴纳增值税?记者从国税部门了解到,自然人个人出租住房、商业用房等不动产,应缴的增值税暂由地方税务局代征并代开增值税发票。对于不动产的租赁,现行的税费政策分为不同的5种情况,纳税人在计算应缴纳增值税额时,可以先“对号入座”,看自己属于哪种类型。

情况一:

普通市民(自然人)出租普通住房

税政解读:《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)《附件2:营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第九款第六项规定:个人出租住房,应按照5%的征收率按1.5%计算应纳增值税。

    案例分析:5月10日,市民孙女士将其一套位于小十字的住房住租,租金为3200元/月,按照“营改增”新的税政计算,普通市民出租住房应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%。因此,孙女士应交的增值税为:3200÷(1+5%)×1.5%=45.7元。

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情况二:

普通市民(自然人)出租非住房

税政解读:《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)第八条规定:其他个人出租非住房的,按照以下公式计算应纳税款:应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%。

    案例分析:5月4日,市民林先生将其在观山湖区的门面出租,租金为6000元/月,按照新的税政计算公式,林先生应到当地的地税部门缴纳的税费为:6000÷(1+5%)×5%=285.7元。

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情况三:

一般纳税人出租今年4月30日前取得的不动产

税政解读:区别于普通市民,一般纳税人是指年应征增值税销售额(以下简称年应税销售额,包括一个公历年度内的全部应税销售额)超过财政部规定的小规模纳税人标准的企业和企业性单位。一般纳税人的特点是增值税进项税额可以抵扣销项税额。按照“营改增”新政,一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管国税机关进行纳税申报。

    案例分析:市民赵先生所在公司将其公司购买的写字楼进行出租,出租金额为10000元/月,同时,这套写字楼已经在2015年完成了不动产登记。因为赵先生所在的公司属于一般纳税人,因此参照新的税费计算标准,赵先生公司每月应缴纳的税费为:10000÷(1+5%)×5%=476.2元。

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情况四:

一般纳税人出租今年5月1日后取得的不动产

税政解读:根据“营改增”新增,一般纳税人出租在2016年5月1日后取得不动产,如果住租的不动产与该机构所在地不在同一县(市)的,应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

    案例分析:杨先生的公司在安顺购买了一层写字楼,预计将在2016年7月取得不动产使用权,如果他要将该写字楼出租,必须先到安顺市国税部门缴纳增值税后,再到公司所在的贵阳市国税部门进行纳税申报。如果他的租金为15000元/月,那么他应该缴纳的增值税为:15000÷(1+11%)×3%=405.4元。

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情况五:

小规模纳税人出租其取得的不动产

税政解读:所谓小规模纳税人,是指年销售额在规定标准以下,并且会计核算不健全,不能按规定报送有关税务资料的增值税纳税人。会计核算不健全是指不能正确核算增值税的销项税额、进项税额和应纳税额。小规模纳税人在出租不动产时,应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

    案例解读:在贵阳做小生意的郑先生准备将他在遵义老家的一间门面出租,租金为4000元/月。郑先生首先要到遵义的地税部门缴纳增值税,税费为4000÷(1+5%)×5%=190.5元,在缴纳了增值税后,郑先生还要到贵阳的主管国税机关进行自己的纳税申报。

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房产继承与转赠

父母的房子如何顺利地交接给下一代,也是目前市民关心的热点问题,买卖?继承?还是转赠?业内人士表示,个人可以根据自己家庭的不同情况进行选择.在这里,记者也为市民列举了几种情况下、不同的税费对比。

    情况一:

    父母将房子卖给子女

    案例:市民赵女士准备将名下的一套住房过户给自己的儿子,因为涉及一些家庭原因和费用归属,最后赵女士决定用买卖的方式进行过户,因为这套住房购买已经满两年,因此过户中并不产生增值费。

    税政解读:如果父母选择通过买卖的方式移交房产,需参考个人房产买卖的增值税缴纳方式,根据现行“营改增”政策规定:个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

    情况二:

    无偿转让个人不动产、土地使用权

   案例:市民刘先生想将名下的一套住房转让给女儿,因为房屋总价高,买卖产生的费用过高,因此准备通过赠与的方式将房产过户。

    税政解读:如果以赠予、继承等方式进行不动产的过户,现行“营改增”政策规定:涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权的免征增值税。

    家庭财产分割,包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

不动产纳税抵扣

在本次的“营改增”中,备受关注的话题还有新购置的不动产可以进行纳税抵扣,只要达到增值税一般纳税人资格的纳税人,新购置的不动产就可以抵扣部分税额,这样的大利好,也成为商业地产的销售的重要助力,那么新购置不动产可实行纳税抵扣,具体是如何实施的,不动产投资者在纳税抵扣过程中需要注意的问题有哪些呢?

    市国税部门的相关负责人解答说,根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的相关规定,达到增值税一般纳税人资格的纳税人,2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,于取得不动产扣税凭证的当月,按合法有效的扣税凭证上确定的税额60%抵扣进项税额,第13个月抵扣剩余40%。

    不过,不动产投资者在纳税抵扣过程中需要注意5个关键问题:首先,纳税人按照规定从销项税额中抵扣进项税额,应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。其次,纳税人销售其取得的不动产时,尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额,允许于销售的当期从销项税额中抵扣。第三,纳税人注销税务登记时,其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。第四,已抵扣进项税额的不动产,发生非正常损失,或者改变用途,专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的,按照计算不得抵扣的进项税额进行进项税额转出。最后,纳税人应建立不动产台帐,分别记录并归集不动产的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况,留存备查。

 

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